La Promesa de Compraventa: Un Fantasma Jurídico que Desaparece con la Escritura

Derecho Civil

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A don Evaristo siempre le gustó adelantarse a los hechos. Desde que vio ese apartamento en Chapinero, supo que tenía que ser suyo. Firmó una promesa de compraventa con el dueño, hizo todos los trámites, y un mes después, ya estaba en la notaría firmando la escritura pública. Pero, como la vida es experta en jugarretas, a los dos años se encontró con un problemón jurídico: el antiguo dueño decidió demandarlo… ¡con base en la promesa de compraventa!

¿Acaso se puede revivir un contrato que murió en el momento en que se ejecutó? Pues bien, esto es lo que muchos abogados, clientes y hasta jueces parecen olvidar. La promesa de compraventa es un contrato con una vida útil finita: una vez se cumple y se firma la escritura, su existencia se extingue. Así de simple. No puede haber dos contratos conviviendo sobre el mismo negocio.

La jurisprudencia lo ha dejado claro: la promesa de compraventa y el contrato de venta prometido jamás pueden coexistir en el tiempo. Una vez la escritura pública se ha otorgado, la promesa desaparece como acto jurídico, pues su propósito ya se ha cumplido. No es viable que, posteriormente, alguien intente demandar con base en un documento que ya perdió vigencia, sea para declarar la resolución por incumplimiento o para declarar algun vicio del consentimiento, siempre debera hacerse con base a la escritura pública.

Ejemplo en la Vida Real: La Demanda del Fantasma Jurídico

Volvamos a don Evaristo. Su antiguo vendedor quería anular la promesa de compraventa para exigir más dinero, alegando que había una cláusula mal interpretada. Pero Evaristo, buen lector de contratos, le respondió con tranquilidad: Amigo, esa promesa ya no existe. Si tiene algún problema, discútalo con la escritura.

Y tenía razón. Un juez con criterio diría lo mismo: la promesa dejó de existir desde el mismo instante en que se firmó la escritura.

Conclusión: Lo que se Extingue, no se Demanda

El problema con la promesa de compraventa es que muchos aún la ven como un título habilitante después de que la escritura ya está firmada. Error de novato. Si hay algo que discutir, que sea con base en la escritura, porque la promesa, al cumplirse, muere y deja de tener relevancia jurídica. En el derecho, lo extinto no revive por capricho de un demandante.

Así que si alguna vez te demandan con base en una promesa de compraventa ya ejecutada, recuérdales la máxima del derecho: el muerto al hoyo y el vivo al baile, que en este caso es la escritura pública.

Escrito y publicado el 10 de Marzo del 2025 por:

Abogado Felipe Acosta