Cuando lo que era tuyo deja de serlo: La trampa silenciosa en la compra de inmuebles dentro del matrimonio

Derecho de Familia

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Crecí en la casa paterna, rodeado de tíos y de ciertas creencias sobre el derecho que no siempre resultaban ser correctas. Aunque no éramos ricos, comercialmente había movimiento, y quienes están activos en los negocios casi siempre tienen problemas legales, más aún si están casados. Para ponerle más inri, o como dice mi mamá, para acabar de completar, mi tío tenía una esposa interesada, y él vivía constantemente preocupado por la posibilidad de que ella se quedara con sus bienes.

Para él, todo lo que tenía era suyo porque lo había conseguido con su trabajo. Creía firmemente que el dinero heredado de su padre y cualquier bien que adquiriera con él eran automáticamente propios y que la sociedad conyugal no tenía nada que ver. Claro, eran los años 90 en Colombia, tiempos de oscurantismo jurídico donde el pensamiento colectivo aún era arcaico en comparación con lo que sabemos hoy.

Mi tío repetía: Esto que tengo aquí es herencia, y lo que he conseguido es con ese mismo dinero que me dejó mi papá, por eso no entra en la sociedad conyugal. Hasta que la vida y la ley le enseñaron que no era tan simple. Descubrió que para que los bienes comprados con el dinero de la herencia continuaran siendo propios y no sociales, debía cumplir con ciertas solemnidades o formalidades. A las malas tuvo que darse cuenta de que, si no expresaba explícitamente en la escritura pública que el nuevo bien era una subrogación del anterior y que, por ende, seguiría teniendo el carácter de bien propio, se presumía que pasaba a ser parte de la sociedad conyugal. Además, comprendió que cualquier dinero adicional que utilizara para completar la compra del nuevo bien, que no proviniera de la herencia o de una donación, sí haría parte del haber social. Un cálculo que jamás había hecho mientras confiaba en su versión de los hechos. Todo ello lo descubrió demasiado tarde, cuando la demanda que buscaba la partición de bienes de la sociedad conyugal llegó a sus manos.

¿Qué es la subrogación de inmuebles dentro de la sociedad conyugal?

La subrogación patrimonial en el marco de la sociedad conyugal ocurre cuando uno de los cónyuges, siendo propietario de un bien adquirido antes del matrimonio o recibido durante el mismo a título gratuito (ya sea por donación, herencia o legado), decide venderlo y utilizar el producto de la venta para comprar otro bien. Para que el nuevo bien conserve su carácter de bien propio y no pase a formar parte del haber social, es imprescindible que en la escritura pública de compra se exprese de manera clara y explícita que el bien adquirido es una subrogación del anterior y que, en consecuencia, seguirá siendo de propiedad exclusiva del cónyuge adquirente.

El Código Civil Colombiano establece que, para que un inmueble adquirido en estas circunstancias no se confunda con los bienes sociales, es necesario seguir ciertos pasos legales. La subrogación, en términos sencillos, significa reemplazar un bien por otro sin que pierda su naturaleza de bien propio. Si alguien vende un inmueble que era solo suyo antes del matrimonio o que recibió como herencia, donación o legado, y con ese dinero compra otro bien, debe manifestar en la escritura de compra que el nuevo bien es una subrogación del anterior. Es decir, debe dejar claro que sigue siendo de su propiedad exclusiva y no hace parte de la sociedad conyugal. Si esta declaración no se realiza de manera expresa, el bien adquirido se presumirá parte del patrimonio común, lo que puede generar problemas en caso de liquidación de la sociedad conyugal.

Existen dos formas principales de subrogar un bien inmueble:

1. Permuta directa: Cuando se intercambia un inmueble propio por otro y se deja constancia del ánimo de subrogar en la escritura.

2. Venta y reinversión: Cuando se vende un inmueble propio durante el matrimonio y se compra otro con el dinero obtenido, siempre dejando claro en la escritura que el nuevo bien es una subrogación del anterior.

Adicionalmente, es posible subrogar un inmueble utilizando valores propios del cónyuge que no consistan en bienes raíces, siempre que se cumplan dos requisitos fundamentales:

• Que los valores hayan sido destinados a la compra del nuevo inmueble, de conformidad con el artículo 1783 del Código Civil.

• Que la escritura pública refleje la inversión de dichos valores y el ánimo de subrogar.

El error más común: creer que todo sigue siendo propio sin declararlo

Muchos matrimonios desconocen que, si un cónyuge vende un bien propio y compra otro sin indicar expresamente en la escritura la intención de subrogación, el nuevo bien entra automáticamente a la sociedad conyugal. No basta con que el dinero provenga de un bien propio; si no se deja constancia en la escritura, la ley presume que el bien adquirido es social.

Otro aspecto clave es el valor de los bienes. Si el inmueble original valía 100 millones y el nuevo bien cuesta 150 millones, solo los 100 millones seguirán siendo propios. Los 50 millones adicionales, si fueron adquiridos con recursos de la sociedad conyugal (como ingresos laborales, ahorros conjuntos o préstamos conjuntos), serán parte del haber social. Solo si los 50 millones provinieran de un patrimonio exclusivo del cónyuge (como una donación o herencia) se podría considerar íntegramente propio, siempre que se haya expresado en la escritura.

Ejemplo de la vida real

Mi tío, convencido de que todo lo que adquiriera con su herencia seguiría siendo suyo, vendió una finca heredada de su padre y compró un apartamento sin dejar constancia en la escritura de la subrogación. Años después, cuando se divorció, su esposa reclamó la mitad del apartamento como bien social. Mi tío intentó argumentar que lo había comprado con dinero heredado, pero como en la escritura no se mencionó el ánimo de subrogar, el juez determinó que el apartamento hacía parte del haber conyugal y debía dividirse.

Conclusión: Lo que no se deja claro en la escritura, se pierde en el juicio

En derecho patrimonial conyugal, los errores de forma pueden costar muy caro. La subrogación de bienes propios debe constar expresamente en la escritura, o de lo contrario, el bien adquirido pasará a formar parte del haber de la sociedad conyugal. Como dice el viejo adagio: El que calla, otorga, y en derecho patrimonial, el que no lo escribe, lo pierde.

Escrito y publicado el 22 de Feb del 2025 por:

Abogado Felipe Acosta