Cuando la Cláusula Compromisoria se Queda en Papel: El Juego Procesal en Arrendamientos Comerciales

Derecho Procesal

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En mi oficina he visto desfilar un buen número de arrendadores y arrendatarios confundidos, casi siempre con una historia similar: firmaron un contrato de arrendamiento para su local comercial y, cuando revisamos los papeles, ¡sorpresa! Una cláusula compromisoria los obliga a resolver cualquier disputa ante un tribunal de arbitraje. Y ahí es cuando me cuentan que el abogado encargado del contrato –a quien yo llamaría “el gran jurista de Google”– simplemente descargó una proforma de Internet, sin tomarse la molestia de entender ni aplicar correctamente las figuras y misiones del derecho contractual.

El resultado de esa flojera “jurídica” es que estos arrendadores o arrendatarios, quienes apenas reciben o pagan un modesto canon por el alquiler, enfrentan la pesadilla de tener que constituir un tribunal privado, cuyos costos podrían incluso superar, por mucho, el pago de todo un año de cánones pactados o hasta el valor total de los muebles que ocupan el espacio rentado, haciendo sumamente cuantioso y por ende, casi que imposible en muchos casos su constitución. Entonces, aquí es cuando las estrategias procesales, que no son muchas –e incluyen hasta el cruce de dedos– empiezan a jugar en el campo del litigio.

Uno de esos “enredos” del derecho, especialmente en el arrendamiento comercial de locales en el que se fijan montos, sobre todo de mínima cuantía, surge cuando en el contrato se incluye una cláusula compromisoria. La pregunta frecuente es: ¿esto significa que siempre, sí o sí, se debe constituir un tribunal de arbitraje si surge un conflicto? La respuesta, como casi siempre en derecho, es: depende. Y aquí vamos a aclararlo.

Imaginemos para ejemplificar que la cuestión en disputa es un impago en los cánones de arrendamiento y el arrendador quiere recuperar el inmueble. Normalmente, esto lo podríamos llevar ante un juez ordinario, sin necesidad de arbitraje, pero –y aquí está el truco que es limitado como lo veremos– el artículo 384 del Código General del Proceso establece una traba para el arrendatario moroso: solo será “oído en juicio” si demuestra haber pagado los últimos tres cánones de arrendamiento. Y si no los paga, el proceso avanza sin que tenga voz en el.

Aquí entra la estrategia procesal y el papel que juega la inacción de la contraparte. Si el arrendatario no logra ponerse al día, perderá la oportunidad de contestar la demanda, proponer excepciones y oponerse formalmente a los argumentos del arrendador. Entonces, si no alega la existencia de la cláusula compromisoria en el momento preciso de acuerdo al numeral segundo del articulo 100 del CGP, el cual prescribe el listado de excepciones previas, se considera que renunció a la misma. ¡Exacto! Además de que el estatuto de arbitramiento permite que la cláusula compromisoria sea renunciable, y si la contraparte no la menciona a tiempo, el juez no puede actuar de oficio rechazando la demanda en el análisis de admisibilidad para exigir el arbitraje, ya que eso constituiría una denegación de justicia tal cual como lo ha zanjado la jurisprudencia.

Así que, en la práctica, un contrato de arrendamiento con cláusula compromisoria no siempre y en todos los casos significa que el proceso terminará en un tribunal de arbitraje. Si el arrendatario, obligado a demostrar el pago de los cánones, no cumple y no presenta la excepción en su momento, el proceso seguirá sin limitaciones y podrá culminar en una sentencia favorable para el arrendador en un juzgado ordinario, como si la cláusula arbitral nunca hubiese existido.

Conclusión: El uso de la cláusula compromisoria como herramienta de defensa y terminación anticipada del proceso depende de cómo la contraparte deudora actúe, ya que el incumplimiento del arrendatario abre la puerta a que el proceso continúe ante un juez ordinario, sin necesidad de ir a arbitraje. En otras palabras, un proceso que aparenta ser largo y complicado, con un poco de inacción por parte del arrendatario, puede simplificarse y resolverse en favor del arrendador. Ahora bien, debo aclarar que esta estrategia, tristemente, solo funciona en casos de arrendatarios en mora en el pago del canon, donde el proceso puede adelantarse por la vía ordinaria debido a las limitaciones que el Código General del Proceso impone al deudor en esta situación. Sin embargo, si el conflicto es de otro tipo –por ejemplo, algún incumplimiento en mantenimiento, mejoras, o cualquier cláusula adicional– y el contrato incluye una cláusula compromisoria, los arrendadores quedarán en una especie de orfandad procesal en jurisdicción ordinaria y en estos casos, la única vía para resolver el conflicto será acudir al tribunal arbitral, pagando lo que cueste constituirlo, una realidad que en la práctica a veces resulta insostenible.

Por eso, mi llamado es doble: a los abogados, que descargan contratos “comodín” desde Internet sin tomarse el tiempo de personalizarlos ni entender el fondo de cada cláusula, y a los usuarios de internet en general, que piensan que la solución a cualquier problema está a un clic de distancia. Asegurar que las cláusulas reflejen la realidad y necesidades de cada caso no solo es parte del deber profesional de los abogados, sino una necesidad para quienes quieren evitar quedar atrapados en trampas contractuales que luego demandan altos costos y complejidades que podrían haberse evitado con una adecuada asesoría profesional.

Escrito y publicado el 10 de nov del 2024 por:

Abogado Felipe Acosta