¡Cuando el camino no lleva a Roma, pero sí a la Laguna de Tota!

Derecho civil

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Una de las experiencias más pintorescas de mi carrera como abogado procesalista y civilista ocurrió en Cuitiva, un pequeño paraíso boyacense que tiene como joya la mítica Laguna de Tota. Era una mañana fría pero luminosa cuando llegué, con mi maletín cargado de códigos, jurisprudencia y algo de café (porque Boyacá inspira, pero el café despierta). Allí me esperaba una pareja de emprendedores que me habían contratado para resolver un problema que, aunque común, no por ello deja de ser dramático: el clásico predio enclavado.

El asunto comenzó hace años cuando mis clientes compraron un lote colindante con la laguna. El vendedor, también propietario del globo de mayor extensión, había segregado varios terrenos y, para tranquilidad de los compradores, prometió constituir una servidumbre de paso por su predio para garantizar el acceso. Todo quedó escrito en la promesa de compraventa, pero —como ocurre con demasiada frecuencia— nunca se registró formalmente en la Oficina de Instrumentos Públicos. Y ahí fue donde comenzó el problema.

Mis clientes, con un ojo en el negocio y otro en el paisaje, construyeron una pequeña cabaña turística en su lote. La ubicación era perfecta: la brisa de la laguna, la arena bajo los pies y un café boyacense siempre caliente. Todo iba viento en popa hasta que el vendedor, movido por envidias o malos consejos, decidió impedirles el ingreso al lote bloqueando el camino que había prometido. La tragedia estaba servida: el predio quedó literalmente enclavado, segregado del camino o vía de acceso.

Como bien dice el refrán: “El papel aguanta todo, menos la negligencia”. La servidumbre de paso estaba escrita, sí, pero no registrada. Y aquí surge la importancia de comprender cómo funcionan las servidumbres en Colombia.

Entendiendo las servidumbres: ¿quién sirve a quién?

De acuerdo con el Código Civil, la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un predio (predio sirviente) en beneficio de otro (predio dominante). En este caso, el lote del vendedor era el predio sirviente, mientras que el terreno de mis clientes era el predio dominante. La idea de la servidumbre de paso es sencilla: garantizar que el predio dominante tenga acceso, algo que se debió formalizar según la ley civil, mediante escritura pública registrada.

¿Qué dice la ley?

El Código Civil establece que, cuando se segrega una parte de un predio y esta queda segregado del camino o vía de acceso, se entiende concedida de manera obligatoria una servidumbre de tránsito sin indemnización alguna, según el artículo 908.

Este artículo es particularmente relevante en casos donde el propietario de un globo de mayor extensión vende una fracción del terreno y, como resultado, dicha fracción queda enclavada, es decir, sin comunicación directa con un camino público. En estas situaciones, el artículo 908 actúa como una medida protectora para el comprador, estableciendo que el predio enclavado tiene derecho a una servidumbre de tránsito a través del predio restante, sin necesidad de pagar una indemnización al propietario del predio sirviente.

La razón de esta exoneración de compensación radica en que el problema de aislamiento se genera por la propia segregación realizada por el vendedor. Al dividir y vender parte de su terreno, el propietario original asume la carga implícita de permitir el acceso al nuevo predio, dado que sería injusto que el comprador de la fracción tenga que adquirir un terreno que no puede utilizar plenamente por falta de acceso. De esta manera, el artículo 908 asegura que el predio enclavado no quede en una situación de desventaja insuperable y refuerza el principio de utilidad que subyace en las servidumbres.

Además, aunque el derecho de servidumbre es automático en virtud de este artículo, su eficacia plena depende de que sea formalizado e inscrito en el registro de instrumentos públicos. Esto no solo brinda seguridad jurídica al comprador, sino que también permite que la servidumbre sea oponible frente a terceros.

Lecciones aprendidas (y un consejo que vale oro)

Cuando se adquiere un lote o cualquier inmueble que requiere una servidumbre de paso, es fundamental:

1. Formalizar y registrar la servidumbre. Esto puede hacerse en la misma escritura de compraventa o en un documento aparte. Lo crucial es que la servidumbre aparezca registrada en el certificado de libertad y tradición del predio.

2. Revisar los antecedentes del predio. Siempre verifique las anotaciones del certificado de libertad para evitar sorpresas desagradables.

3. Consultar a un abogado especializado. Como dicen en el mundo del derecho: “Lo barato sale caro”. Una asesoría legal a tiempo puede prevenir años de litigios.

En caso de que ya se encuentre en una situación como la de mis clientes, la ley ofrece soluciones. Si el predio está encayado, puede iniciarse un proceso judicial para constituir una servidumbre de tránsito. Esto incluye el pago de una indemnización al propietario del predio sirviente, salvo que aplique el artículo 908 del Código Civil, en cuyo caso no habrá lugar a compensación, dado que la servidumbre se entiende otorgada de forma obligatoria al predio segregado. Este punto es clave para evitar que el vendedor del globo mayor se aproveche de la situación y, a su vez, garantiza que el comprador del predio enclavado no quede en un limbo legal sin acceso a su propiedad.

Conclusión

El derecho no es más que la herramienta para dar solución a las necesidades humanas. Como me dijo un campesino de la región, mientras celebrábamos la sentencia: “Doctor, quien no cuida su camino, se pierde en el monte”. Y así es. En el derecho, como en la vida, los caminos deben trazarse con claridad y recorrerse con constancia. ¡Que la ley siempre sea la mejor guía en nuestro andar!

Escrito y publicado el 20 de enero del 2025 por:

Abogado Felipe Acosta